La ripartizione delle spese per l’ascensore in condominio è spesso oggetto di discussione nelle assemblee condominiali, perché nella gestione dell’installazione e della manutenzione degli ascensori è necessario tenere conto di diversi aspetti, che non sempre sono noti a tutti.
In questo articolo scopriremo cosa dice la normativa in merito e quali sono le sentenze della Cassazione sulla ripartizione delle spese che possono aiutare a fare chiarezza e a instaurare un sereno dialogo tra condomini.

Ripartizione spese per ascensore in condominio: la normativa

La norma di riferimento per la suddivisione delle spese relative all’ascensore condominiale è l’articolo 1124 del Codice Civile in cui le spese vengono affidate ai proprietari e suddivise per una metà in base alla proprietà in millesimi e per una metà in base alla posizione dell’unità immobiliare. Questa suddivisione non tiene conto delle differenze tra spese per la manutenzione ordinaria o straordinaria e pertanto il criterio si estende a ogni intervento.
Va tuttavia sottolineato che c’è bisogno di chiarire la differenza tra spese ordinarie e straordinarie e per interventi come installazione e sostituzione per avere chiare le competenze dell’assemblea e quelle dell’amministratore.

Differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria per l’ascensore

La differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria è sancita dall’articolo 3, lettere a) e b) del D.P.R. 380/2001, in cui vengono descritti come opere di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” e come manutenzione straordinaria tutte le opere o le modifiche che vanno a rinnovare o sostituire parti dell’edificio e tutti i lavori di realizzazione o integrazione di impianti per servizi igienico-sanitari e tecnologici.
Nella gestione delle due tipologie di intervento, l’amministratore di condominio può intervenire in maniera autonoma quando l’intervento è di manutenzione ordinaria. Le spese di questo tipo saranno poi riportate nel bilancio annuale.
Per quanto riguarda invece i lavori che ricadono nella manutenzione straordinaria dell’ascensore, è obbligato ad ottenere l’autorizzazione previa convocazione dell’assemblea.

Ripartizione spese per nuova installazione ascensore

Se si parla di installazione o sostituzione, per realizzare un ascensore a norma, è fondamentale seguire innanzitutto il processo di approvazione del progetto e poi eseguire con cura la ripartizione in base alle quote millesimali e alla collocazione dell’appartamento.
Nel caso della sostituzione entra inoltre in gioco il regolamento condominiale, che, se c’è, diventa il riferimento principale per la gestione della suddivisione delle spese per l’ascensore e in generale per le parti comuni.
Quando si parla invece di nuova installazione, la norma di riferimento per la ripartizione delle spese condominiali è l’articolo 1123 del Codice Civile, in cui viene stabilito che ciascun condomino contribuisce alle spese per una nuova installazione in base alla proprietà e all’utilizzo che farà dell’intervento che si andrà a realizzare.

Le spese per l’ascensore di chi abita al piano terra

La prima parte del già citato articolo 1124 del Codice Civile stabilisce che “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.” L’espressione “a cui servono” tiene vivo ancora oggi il dibattito giuridico, perché chi risiede al piano terra, non utilizzando di fatto l’ascensore, potrebbe ritenersi escluso dal contribuire alle spese.
A chiarire la situazione ci sono però delle sentenze della Cassazione sulla ripartizione delle spese, quali ad esempio la sentenza 4419 del 21 febbraio 2023 che stabilisce che i proprietari che possiedono un’unità immobiliare al piano terra sono tenuti a partecipare alla ripartizione delle spese per scale e ascensori in quanto le scale e gli ascensori sono indispensabili per l’esistenza stessa dell’edificio e consentono inoltre di accedere a parti comuni dell'edificio, come la terrazza o il tetto. 

L’importo dovuto è tuttavia minore perché viene proporzionalmente suddiviso in base al piano.

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